10월 26일 부동산 주택담보대출 규제 관련 방안과 가계부채관리 추가 대책을 발표했습니다. 기본적인 정책 기조는 총부채 원리금 상환비율인 DSR 규제를 조기확대 시행한다는 것으로 지침을 하고있습니다. 해당 사항이 시행이 되면 기존보다 주택담보대출의 한도가 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상됩니다.
DSR 이란?
먼저 DSR이란 Debt Service Ratio의 약자입니다. 뜻은 '총부채 원리금 상환 비율'입니다. 현재 받은 대출의 모든 원리금 상환액을 소득으로 나눈 비율로 DSR 비율이 낮을수록 빚이 없다는 뜻이 됩니다. 이 비율이 높을 수록 소득이 생겼을때 대출 원리금 상환액으로 다 빠져나간다는 뜻이 됩니다.
DSR규제가 생길 경우 소득이 낮으면 낮을수록 전체 대출가능한 금액이 줄어들 수 밖에 없습니다.
DSR 규제 이유?
금융위원회에서는 17년 이후 가계부채 증가율이 안정화되고있었지만, 20년 부터 코로나 대응과 자산가격 상승 여파고 증가율이 급격하게 늘었다고 합니다. 이게 문제라면 다른 정책을 우선 내 놓고 얘기를 해야 하는게 아닌가.. 생각이 들지만 결국 주택 대출을 못받게해서 집값을 잡아보겠다는 또 다른 규제에 불가하다고 생각이 듭니다.
정부는 이번년도 가계부채 관리, 실수요자들에 대한 지원을 고려하여 목표치는 가계부채 증가율을 5~6%로 설정을 했습니다. 20년 11월과 21년 4월에 신용대출 규제 강화, DSR 확대등을 시행했지만 부동산 시장 불안정으로 결국 증가세를 잡지는 못했습니다.
오히려 정부의 은행권 규제로 제2금융권으로 번지는 효과까지 발생하면서 더욱 악화만 시켰죠. 최근 가을부터 이사철 수요 증가로 가계부채 상방압력은 계속되고 있으며 최근 대출 규제로 국민들은 사실 멘붕오신분들이 많습니다.
결국 부동산 가격의 폭등세가 자연스러운 가계부채 증가를 만들었다고 생각합니다.(정부 정책 실패)
가계부채 관리방안
- 상환능력중심 대출관행의 확고한 정착
- 가계대출 관리 내실화, 실수요 보호
- 증가세 지속시 👉 DSR 관리기준 강화, 전세대출 증가세 관리, 금리인상 대비 (이사 하시는 분들 걱정이 많을 듯 합니다.)
차주단위 DSR 2단계, 3단계
기존에 시행되고 있던 DSR1단계는 규제지역 6억원 초과 주택이 있거나 신용대출의 총액이 1억원을 초과하는 경우 1금융권에서 DSR 40%가 적용되었습니다.
하지만 정부에서는 현재 차주단위 DSR 2,3단계를 조기 시행 할 예정입니다. 2단계의 경우 22년 1월~, 3단계 22년 7월~ 입니다. 해당 규제가 시행 될 경우 주택담보대출과 신용대출 합이 2억원 초과될 경우 적용된다고 합니다. 3단계의 경우는 1억 원 초과시 적용입니다.
| 구분 | 21년 7월이전 | 1단계(현행) | 2단계(22년 1월) | 3단계(22년 7월) |
| 주택담보대출 | 투기, 과열지구 9억원 초과 주택 |
현 규제지역 6억원 초과 주택 |
총 대출액 2억원 초과 (기존 1단계 유지) |
총 대출액 1억원 초과 (기존 1단계 폐지) |
| 신용대출 | 연 소득 8천만원 초과 신용대출 1억 원 초과 |
1억원 초과 |
현재 적용되고 있는 DSR의 경우 은행 40% 제2금융권 60%로 적용받고 있습니다. 차주 단위 DSR적용이 되면 제2금융권의 경우 50%로 하향 조정이 됩니다. DSR적용 범위가 커지게 되면 소득이 낮은 분들의 대출 전체 금액이 줄어들게 되면서 주택 마련이 더욱 힘들어 지겠습니다.
DSR 계산해보기
DSR 예시를 들어보겠습니다.
- 연봉 5천만원, 대출 4억(연이율 3%) = DSR = (4억X0.03)/5,000 =26.7%
- 여기에 추가로 원리금을 일정 금액 갚는다면 (4억x0.03 + 원리금)이 분자가 되겠습니다.
DSR 규제가 조기시행될 경우 기존 6억원 초과 주택담보대출에만 적용되던 40%가 확장이 되면서 내집마련 하기가 더 어려워 질 것으로 예상이 됩니다.
DSR40%가 적용되어서 넘어버리면 기존에 적용되던 LTV가 무의미하기 때문에 주담대 비율이 확 줄어들게 됩니다. DSR 2단계가 적용하여 예시를 들어보겠습니다.
시가 5억원 아파트, 연봉 4천만원 주택담보대출 60%, 연이율 3%
(3억원 x 0.03) + 매년 원리금 상환 1,000 = 1,900만
1,900 / 4,000 = 47.5%로 DSR 규제 적용받게 되므로 대출을 받으려면 주택담보대출 비율을 줄일 수 밖에 없게 됩니다.
이 같은 규제 중 다행인 건 시민금융상품의 경우 DSR규제 예외사항에 포함이 되었습니다. 저도 받은 대출인데요. 바로 보금자리론입니다. 보금자리론의 경우 6억원 이하 주택 구입시 받을 수 있는 주담대입니다. 이 같은 효과로 아마 6억원 이하 매물을 찾는 사람들이 늘어날 것으로 예상됩니다.
이 밖에 DSR규제 예외 항목은 아래 참고해보세요!
DSR규제 예외 사항
- 분양주택 중도금 대출
- 재건축/재개발 이주비, 분담금 대출
- 분양 오피스텔 중도금 대출
- 서민금융상품
- 3백만원 이하 소액 신용대출
- 전세자금 대출
- 주택연금
- 정부, 공공기관과 협약하여 체결한 대출
- 자연재해 지역 지원 대출
- 보험계약대출, 상용차 금융, 예적금 담보 대출
- 할부 및 리스
- 현금서비스
서민, 실수요자 보호
금년도 전세대출 원활한 공급을 위해 4/4분기 전세대출은 총량에서 제외되었습니다. 또한 실수요자를 위해서 전세 대출 심사가 강화되었습니다. (1주택자의 비대면 대출 제한 등.)
또한 청약 분양 받은 사람들의 경우 잔금 대출 중단이 되지 않게 조치과 되었으며 실수요자의 경우 신용대출 제한도 일부 예외가 적용되었습니다.
만약 가계부채 증가세 확대된다면..?
- DSR 적용 대상 추가 확대
- 전세대출 받은 후 추가 대출시 DSR에 전세대출 원금 적용 등
- 금리 인상 대비 한도 결정
대출규제 관련 Q&A
Q : 가계대출 규제 강화시 무주택자, 실수요자 대출이 더욱 어려워질 것 같은 입장은?
A : 가계부채 증가세 완화가 시급한 상황, 증가세 완화가 목적이고 대출 총량 자체를 감소한다는 의미는 아님. 서민, 자영업자의 경우 경감조치가 지속 될 예정
- 전세대출
- 잔금대출
- 무주택 서민 LTV 완화, 청년 전월세 대출한도 확대(1억), 초장기 모기지(40년)
- 서민금융상품 공급 확대
- 중, 저신용자 대상 중금리 대출 확대
- 소상공인 금융지원, 만기연장 상환유예 지원
Q : 제2금융권 이용하던 취약계층은 불법 사금융으로 내몰리게 되는 우려는?
A : 상환능력을 초과하는 대출을 막으려는 목적이라 제2금융권 규제도 어쩔 수 없음. 하지만 서민, 취약계층의 경우 다양한 배려 방안 마련으로 완화된 DSR기준 적용 예정
Q : 총대출액 기준 및 적용받는 시점은?
A : 22년 1월부터 적용되는 총 대출액의미는 모든 대출의 합을 의미. 마이너스 통장의 경우 한도로 취급됨 상환 예정인 금액은 총 대출액에서 제외. 기존 대출과 신규대출 합산하여 적용됨.
Q : 기존 대출이 이미 초과되었다면?
A : 대출 신규 규제의 경우 신규 대출이 발생했을때 규제가 적용. 기존 대출 소급적용하여 회수하는 경우는 없음.
Q : 총 대출액이 2억 초과, 추가로 전세대출, 중도금 대출을 받으려고 하면?
A : 추가 대출시 이미 DSR40%를 넘으면 추가 대출 불가능 (예외로 적용되는 대출 참고)
Q : DSR2단계 규제 시행 후 분양 받은 사람들의 잔금 대출은?
A : 잔금 대출의 경우 입주자모집공고 기준으로 결정됨. 22년 1월 전의 분양이라면 이전 규제 적용 받음.
Q : 2억원 초과 시 신용대출 만기 연장의 경우?
A : 신용대출 연장의 경우 신규 대출에 해당되지 않기 때문에 증액하는게 아니라면 DSR 규제 적용되지 않음.
Q : 내년 전세대출?
A : 갭투자 수단 활용으로 고려되어 적극적 관리 필요. 전체 대출 총량에 전세대출 포함하여 관리 예정. (안정적으로 공급되도록 계획)
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