지난달 부동산대책이 나온 지 얼마 되지 않았는데, 또 한 번 대책이 나왔네요. 6.17 부동산대책은 대출 규제 중심 있었는데 반해 7.10 부동산대책은 세제 규제 중심입니다. 따라서 투자 목적 주택의 기대 이익을 회수하여 투자수요를 차단시키키려는 목적이라고들 하네요.
주택 공급 확대 및 실수요자 지원
7.10 부동산대책 일반적인 서민 무주택자에게 우리에게 가장 중요한 부분입니다. 생애최초 특별공급 배정 확대한다고 합니다. 국민주택 전용 85m2 이하 공공분양의 경우 특별공급 20% 에서 25%로 늘어났습니다. 민영주택에서는 공공택지 15%, 민간택지 7%로 늘어나 일반공급의 비율이 줄어들었습니다.
소득기준도 확대되었습니다. 국민주택은 도시근로자 월평균소득 100% 유지하되, 민영주택은 도시근로자 월평균 소득 13% 이하까지 확대되었습니다. 19년 기준 130% 소득입니다. 2인 가구 569만 원, 3인 731만 원, 4인 809만 원입니다. 이건 시행일은 9월 중입니다.
신혼부부 특별공급 소득기준 완화
공공분양 소득요건을 분양가 6억 원 이상 신혼 희망타운에 대해서 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대 되었습니다. 민영주택도 똑같이 적용 되었습니다. 여기에 적용되는 부분은 신혼부부특별 공급 일반에 해당하는 부분입니다.
생애최초 주택 취득세, 재산세 감면
7.10 부동산대책 생애최초 주택에 대해서 취득세 감면 내용입니다. 1.5억원이하 100% 감면, 3억(수도권 4억)이하 50%감면인데요. 100% 감면은 사실상 의미가 없어보이네요. 그리고 중저가 주택 재산세율 인하 부분은 올해 10월에 논의를 하겠다고 합니다.
서민 실수요자 LTV, DTI 우대 기준 완화
LTV, DTI 10% 우대 소득기준 완화 내용입니다. 부부합산 연소득 8천만원이하(생애최초 9천만원 이하)로 개선되었습니다.
신규 규제 지역의 잔금 대출 규제 완화
이전에 비규제지역이었다가 변경된 지역에 대해서 잔금 대출 규제 부분이 완화되었습니다. 갑자기 규제지역으로 변동되어서 실수요자들의 잔금 납부의 어려움에 대해서 이전 대출규제로 적용되도록 변경되었습니다.
3기 신도시 사전 청약제 물량 확대
7.10 부동산대책으로 사전 쳥약제 물량 확대 9천호에서 3만호 이상으로 추가 확대 추진한다고 합니다.
주택 공급 확대 전략 마련
이전 부동산 대책과 다르게 주택 공급 확대에 대한 내용이 나왔네요. 주택 공급이 적으니 주택가격이 계속 오를 수 밖에 없는 구조였는데 원활한 공급이 계속되어서 가격이 조정되면 좋겠습니다.
다주택자에 대한 세제 강화
7.10 부동산대책 다주택자, 법인 대상 종부세 중과세율 인상부분 입니다. 기존에 비해서 80 ~ 100% 가까이 올랐는데요. 가장 많이 적용되는 과표 3억 이하 부분이 0.6에서 1.2퍼센트 까지 올라왔습니다.
종합부동산세의 계산 하는 흐름을 알아보면, 개인이 보유한 주택가격을 공시가격으로 합산합니다. 공시가격은 정부가 조사 산정해 공시하는 가격으로, 토지 지가산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 가격을 말합니다.
세제 기본 공제의 경우 1주택자는 9억, 다주택자는 6억이 되는데요. 여기에 공정시장가 비율 (0.95%, 2022년에 폐지라고하네요.) 과 종부세 세율을 곱하게 됩니다. 그런데 다주택자의 경우 부부 공동명의를 활용하여 세부담을 크게 낮출수가 있습니다. 개인당 6억씩 12억까지 기본 공제를 적용 할 수 있기때문이죠. 혹은 각각의 명의로 다주택을 소유하고 있어도 가능합니다.
예시로 한 번 시가 10억짜리 두 채를 보유한 가구의 종합부동산세를 보겠습니다. 여기에 공시가격이 13억(공시 가격 산정 비율이 65%정도)이라고 계산을 해봅시다. 부부합산 기본 공제가 12억이라고 했었습니다.
그럼 1억에 대한 부분만 종합부동산세를 적용 받게 됩니다. 여기에 0.95를 곱하고 개정된 종부세 세율 1.6%를 곱하면 됩니다. 세제 강화 더욱 높이려면 기본공제금액을 확 낮춰야지 되는데요. 이번에 언급은 되었지만 빠졌다고 합니다.
하지만 다주택 법인에 대해서는 중과 최고세율이 6% + 기본공제 6억원이 적용되지 않는다고 하네요. 지난번에 법인 대출규제부터 법인에 대해서는 점점 더 강화되고 있습니다.
양도소득세 강화
7.10 부동산대책 단기 양도 차익에 대한 환수 부분으로 2년 미만 단기 보유 주택에 대해 양도 소득세율을 인상했습니다. 1년미만 40% -> 70%, 2년 미만 기본세율 -> 60%로 올랐습니다. 이렇게 양도소득세를 강화함으로써 단타 투자자들을 차단하려는 목적입니다.
규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상부분입니다. 다주택자가 조정대상지역의 매물을 매도할때에 기본 세율에 양도세 중과세율이 있는데 이것이 2주택자 10% -> 20%, 3주택자이상 20% -> 30%로 오르게 되었습니다. 2주택자 양도세 최고 세율은 62%(42% + 20%)가 되었습니다. 양도차익에 대한 수익의 절반이 세금으로 나가게 되었네요. (이 부분은 매물 유도를 위해 2021년 06.01까지 시행유예입니다.)
다주택자 취득세율 인상
다주택자, 법인등에 대한 취득세율이 인상되었습니다. 2주택자 8%, 3주택, 법인의 경우 12%로 올랐습니다. 여기에 법인의 경우 취득세 감면 혜택(75%)도 배제되었습니다.
등록임대사업자 제도 보완
등록임대사업자란 다주택자가 임대사업자로 등록후에 4년이나 8년 임대를 놓으면 세제 혜택(취득세, 재산세, 종부세, 소득세, 양도세)을 주는 제도입니다. 이 부분은 부린이라 봐도 잘 이해가 안되네요... 일반 서민의 경우는 몰라도 되는 부분인듯해 그냥 넘어가겠습니다. 핵심은 등록임대사업제 제도에 대한 혜택이 거의 폐지된 것이라고 합니다. 내용 한 번 읽어보세요.
6.17 부동산 대책이후 빠르게 추가 대책이 나왔는데요. 과연이번 7.10 부동산대책으로 집값의 변동이 있을지 궁금하네요. 모두들 살고싶어하는 아파트의 공급이 계속해서 늘어나야 집값의 안정화가 되지 않을까 하는 생각이 드네요. 재산의 유무를 떠나서 모두 좋은집에 살고 싶어하는 마음은 모두들 있으니 말입니다... 그리고 아파트만 집인거 처럼 되어있는 사회 분위기가 가장 큰 몫을 하고 있지 않나 생각해봅니다.
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